FastighetsinvesteringarFinansiell rikedom

Äntligen Hyreshusägare!

astighetsinvesteringar @RikaKvinnor.se

Även om hela processen tagit längre tid än beräknat är jag nu glad över att äntligen kunna annonsera att jag och min älskade sambo blivit med vårt första egna lilla hyreshus. Intresset för just hyresfastigheter som investering startade egentligen när jag blev sambo med Björn och vi började hyra ut våra lägenheter. Slutsatsen av uthyrningen var att det var minimalt med arbete för den avkastning som uppstod.

Jag började därför läsa på mer om just fastighetsinvesteringar och under lång tid var jag övertygad om att vi skulle investera i en mindre hyresfastighet hemma i Sverige, gärna i närheten av där vi bor. Därför startade vi 2016 upp ett konto på Tessin, en crowfundinportal för, mestadels svenska, fastighetsinvesteringar för att helt enkelt testa på konceptet under lite enklare former. Än så länge har vi fått vår utdelning och i tid i det projekt vi valde att gå in i och som kommer avslutas hösten 2019.

 


Att investera utomlands tvingar till passivt ägande och därmed passiva inkomster

Tanken på att investera i fastigheter utomlands hade överhuvudtaget inte slagit mig. Fastigheten måste ju skötas, och inte nog med det, alla lagar och regler som ska följas. Men ack så fel jag fick. Efter en intensivkurs och därefter studieresa till UK om fastighetsinvesteringar förstod jag att fastighetsaffärer i Sverige ofta är mer komplicerade än utomlands. Detta eftersom vi har extremt hårda regler för den uthyrning som bedrivs genom näringsverksamhet, det vill säga när man hyr ut som företag och inte som privatperson.

Att avkastningen dessutom ofta blir lägre i Sverige än i utlandet, främst pga höga priser för både fastigheter, arbetskraft och material, gör det helt enkelt inte till en attraktiv investering i mina ögon. Dessutom förstod jag under kursens gång vikten av att äga fastigheter på avstånd, eftersom det tvingar en till ett passivt ägande.

Med andra ord kan vi inte infinna oss på plats om något skulle hända med fastigheten i Cleveland, utan måste förlita oss på att vårt power-team hjälper oss om det uppstår problem. Det är också då investeringen blir så kallat passiv. Att agera fastighetsskötare är nämligen inget som attraherar varken mig eller min sambo.

Så efter studieresan till UK förra sommaren valde jag att gå in i ett projekt i Huddersfield i UK tillsammans med några andra fastighetsinvesterare runt om i världen. Projektet bestod av ett 5-rums HMO (House of multiple occupants) viket är en vanlig boendeform i UK för unga vuxna. Det vill säga att man delar kök och andra sociala utrymmen men har ett eget rum. Idag har jag dock valt att sälja av min andel i fastigheten, framförallt för att siffrorna i USA och framförallt i Ohio-regionen är betydligt mer attraktiva just nu och därför flyttar jag kapitalet dit.

 


Varför investera i USA

När jag blev varse om att det fanns enkla sätt att investera i fastigheter i USA blev jag först lite skeptisk. För mig betyder USA nämligen; byråkrati, tonvis av pappersarbete och därtill en massa problem. Döm om min förvåning när vi idag sitter på en fastighet som varit betydligt enklare att förvärva än jag kunnat föreställa mig. I jämförelse med köpprocessen i UK har USA-köpet varit rena barnleken. Vi har inte ens behövt infinna oss på plats i USA, vilket krävdes för att exempelvis starta upp bolag och bank i UK. Detta är såklart ett resultat av att det finns ett starkt power-team, både i Sverige och i USA som bidragit till att göra processen så pass enkel. Och förutom att affären varit smidig att genomföra så ser siffrorna betydligt bättre ut här än de affärer jag tidigare räknat på. Detta kommer jag konkret visa på lite senare i inlägget.

 

RikaKvinnor.se hyreshus utomlands

Bildtext: Här ser ni vårt nyförvärvade lilla söta hyreshus i Cleveland, Ohi0

 


Hur du räknar på affären

Under utbildningen i fastighetsinvesteringar i UK fick vi lära oss att, på ett enkelt sätt, räkna på affären och därför kommer jag dela med mig av hur vi valt att räkna på olika fastighetsaffärer och visa på en jämförelse dem emellan. Givetvis något förenklat eftersom vi inte kommer kunna ta samtliga aspekter i beaktning

 


3 viktiga saker att ta i beaktande

  • Det första vi fick lära oss på kursen var; EFTERFRÅGAN, EFTERFRÅGAN, EFTERFRÅGAN! Finns det ingen efterfråga för boende i det område du verkar så se till att byta område!
  • Det andra vi fick lära oss är att; RÄKNA, RÄKNA och återigen RÄKNA på affären.
  • Det tredje budskapet som vi fick med oss från kursen var; OPM!

 

 

Använd andras pengar

OPM står för “Other Peoples Money” och om du vill bli ordentligt framgångsrik inom fastighetsinvesteringar eller investeringar överhuvudtaget ska du se till att använda pengar andra än dina egna. Jag menar såklart inte att du ska stjäla pengar för att investera, utan det jag menar är att du ska börja tänka mer som en bank för att få det man i ekonomiska termer kallar hävstångseffekt. I nedanstående exempel kommer jag därför visa vad som händer med siffrorna om vi tar ett lån istället för att använda våra egna medel (pengar).

 


Tillbaka till Cleveland och räkneexemplet för vår nyförvärvade fastighet

För enkelhetens skull har jag räknat om kurserna till sek. Dagskursen jag använt är 8,91 SEK/USD, samt 11,59 SEK/£ per 2018-07-22. Detta eftersom jag vill visa på skillnaden i ROI i svenska pengar, det vill säga “Return On Investment”, eller på svenska; avkastning på eget insatt kapital mellan de faktiska fastighetsaffärer jag räknat på i UK samt i Sverige och jämföra dessa siffror med den faktiskt utförda fastighetsaffären i USA. På så vis blir det ganska tydligt varför vi valt att investera i en hyresfastighet i just USA.

I exemplet kommer jag heller inte ta hänsyn till någon amortering, vilket kan bli lite missvisande eftersom det i Sverige verkar svårt att få lån utan att amortera, medans det tex i UK går utmärkt. I USA är jag inte tillräckligt insatt i lånekraven än, framförallt för att man måste varit verksam i minst två år innan det överhuvudtaget går att ansöka om ett lån där.

 


Sammanfattning av uträkning – 4 viktiga nyckeltal

Jag startar med att visa en summering av uträkningen utan lånade pengar dvs när allt kapital för att köpa fastigheten är eget insatt kapital. Därefter visar jag på skillnaden om vi istället skulle låna en del av köpeskillingen till en satt ränta och därigenom få den hävstångseffekt jag pratar om ovan. Fullständiga uträkningar finner du i den nedladdningsbara Excelfilen längst ner i inlägget.

Fastighetsinvesteringar jämförelse @RikaKvinnor.se

 

 

1. ROI -Return on investment – avkastning på investering

Det mest intressanta nyckeltalet att jämföra mellan exemplen är framförallt ROI (return on investment) det vill säga hur mycket avkastning vi får för våra pengar, i detta fall våra insatta kapital. Du kan jämföra det med om du köper aktier för 100 000 kr. Om du har en årlig avkastning på 10 000 så blir din ROI 10 000/100 000=10%. Du har ju i detta fall ”låst” 100 000 i affären och nu vill du ta reda på hur hårt dessa 100 000 arbetar för dig. Således arbetar pegarna till 10% avkastning,

I fallet med fastigheterna ovan blir det tydligt att USA-fastigheten avkastar bäst, hela 16,2% mot 11,2% i UK eller 7,3% i Sverige. Observera att denna beräkning avser att vi finansierat fastigheten till 100% med egna medel (pengar).

 

2. Köpeskilling

Vad som också är intressant är att priset för fastigheten i USA är lägst av dem alla, hela 43% lägre mot UK och hela 90%!!! lägre mot fastigheten i Sverige. Bara det är anmärkningsvärt i mina ögon. Högre ROI och lägre insatt kapital. Nu är jag nyfiken!

 

3. Årligt Cash Flow

Det enda som dock inte skiljer sig markant är det årliga Cash Flowet. Det vill säga så mycket pengar som blir över av hyresintäkterna när vi betalt våra räkningar. (Hyresintäkter minus samtliga utgifter för att bedriva passiv uthyrningsverksamhet så som betalning till uthyrningsfirman, skatt, försäkring, avsättning till underhåll och ev räntekostnader om det finns sådana).

Återigen visar uträkningen på att fastigheten i Cleveland presterar bäst av de tre exemplen ovan med ett årligt Cash Flow på 78 586  sek innan skatt, dock ligger UK på nästan desamma. Medan Sverige presterar 13% sämre mot både UK och USA, och då skulle vi dessutom behöva gå in med mer kapital i Sverige.

 

4. Engångskostnader och skatt

Även engångskostnaderna och skatten är märkvärt lägre i USA både i jämförelse mot UK och mot Sverige.

 


Vad händer om vi börjar tänka som en bank och använder OPM – Other peoples money?

Ponera att vi exempelvis kan ta ett privatlån utan säkerhet till 75% av köpeskillingen och en ränta om ca 6%. När jag kollade Compricer idag låg räntan på 5,5% för privatlån utan säkerhet. Dock kan den skilja sig lite beroende på hur den ekonomiska situationen ser ut. Ju bättre ekonomisk situation, desto bättre ränta får du troligtvis.

Ponera även att vi inte räknar med någon amortering. Jag vet att det är ett djärvt antagande, men i UK är det mer regel än undantag med amorteringsfria lån för företag.

Fastighetsinvesteringar USA UK Sverige @RikaKvinnor.se

 

 

När vi tar ovanstående parametrar i beaktning får vi således helt andra siffror. Märk väl att vår ROI hoppar från 16,3% till imponerande 46,7% för USA-fastigheten. Motsvarande siffror i UK är 26,8% vilket inte alls är en dålig ROI. I Sverige blir ROIn blyga 11,1% med lånade pengar. Dock fortfarande högre än snittavkastningen på 10% på börsen.

Summa summarum så överpresterar vår USA-fastighet mot både UK och Sverige-exemplen ovan inom samtliga parametrar! Jag tycker att det är anmärkningsvärt och detta är anledningen till att vi valt att investera i hyresfastigheter i USA. Våra pengar arbetar helt enkelt bättre i USA.

 


Kritik mot mina egna 
antaganden

Givetvis är det viktigt att vara självkritisk eftersom det är svårt att få en fullständigt rättvis jämförelse mellan fastighetsaffärer i olika länder. Vi kommer nämligen inte alltid kunna jämföra äpplen med äpplen.

Till exempel är de objekt jag valt ut av lite olika karaktär. I USA utgår exemplet från ett duplex-hus, det vill säga en villa uppdelad i två lägenheter och som hyrs ut till två familjer, i UK har jag i exemplet räknat på ett duplex för studenter och unga vuxna i området Wales Cardiff, och i Sverige räknade jag på en ägarlägenhet i Lund som hade tillstånd att agera som hotellverksamhet och som vi kikade på i början av året.

Jämförelsen blir därför inte helt rättvisande mellan de olika objekten eftersom exempelvis underhållskostnader för Sverigeexemplet nästan är eliminerade då det är en lägenhet och inte ett hus där man själv äger marken och stommen, vilket är fallen med både USA och UK. Å andra sidan tillkommer en liten avgift till ”föreningen”, men den är troligtvis försumbar i förhållande till vad ett hus kan kräva i underhållskostnader.

Å andra sidan är både arbetskraft och material betydligt billigare i både UK och USA i jämförelse mot Sverige. Ytterligare en aspekt är att man i USA som hyresvärd ibland inte står för vitvaror då detta är något som hyresgästen i å fall tar med sig själv. Så är inte fallet i varken Sverige eller UK. Och vitvaror är de facto något som kan gå sönder och därmed kosta pengar.

 


Skatt och beläggningsgrad

Andra saker jag inte tagit hänsyn till i mina exempel är skatten och hur mycket kapital som blir över efter att den är betald. Givetvis skiljer sig skattesatserna mellan länderna och återigen är den i dagsläget lägst i USA, 15% mot 22% i Sverige och 20% i UK.  Dessutom får man göra väldigt generösa avdrag i en amerikansk verksamhet.

Utöver detta har jag i exemplen ovan räknat med 100% beläggningsgrad på uthyrningen, vilket kanske inte är sannolikt, framförallt inte i Sverigeexemplet eftersom lägenheten var tänkt att hyras ut till inresande professionella i ESS området i Lund och därmed kommer det troligtvis uppstå luckor mellan uthyrningarna.

Duplexhuset i UK var tänkt att hyras ut till unga vuxna som troligtvis landar någon stans mellan kort-och långtidsuthyrning, medan huset i USA kommer hyras ut till familjer motsvarande en hyresrätt i Sverige, vilket förhoppningsvis gör dem till stadigvarande hyresgäster. Vilket är ytterligare en aspekt som gör USA-huset mer attraktivt i mina ögon.

Och eftersom avhysningsregler i USA är betydligt enklare än i Sverige, behöver vi inte oroa oss för uteblivna hyresbetalningar eller oskötsamma hyresgäster. I så fall har man tillåtelse att vräka hyresgäster. Så är till exempel inte fallet i Sverige där sådana fall behöver genomgå prövning och ofta blir en utdragen och kostsam process.

 


Investeringar innebär alltid en risk!

Avslutningsvis vill jag poängtera att även om siffrorna ser oförskämt bra ut för fastighetsaffärer, framförallt USA, så är det alltid en risk att investera! I värsta fall kan du förlora hela ditt insatta kapital, och handlar det dessutom om fastigheter kan det således bli ännu mer förluster ifall något oförutsett skulle inträffa med dem.

Men som Robert Kiyosaki säger i boken Rich Dad Poor Dad (läs den om du inte redan gjort det!) så är fastighetsbranschen fortfarande den bransch som skapat fler miljonärer i världen, och så kommer det troligtvis fortsätta ett bra tag framöver. Därför kommer jag fortsätta investera mestadels av mina pengar i just fastigheter i USA, och vill du göra desamma, tveka inte att kontakta mig för mer information elisabeth@rikakvinnor.se

 

Hur ser du på fastighetsinvesteringar och att dessutom investera i dem utomlands?
Berätta gärna om dina tankar och erfarenheter i kommentarsfältet nedan!

Nedladdningsbar Excel med samtliga uträkningar och summering

15 thoughts on “Äntligen Hyreshusägare!

  1. Hej Marcus, vårt hus är fullt uthyrt och från att vi la ut annons till at hyresgäst 2 flyttade in tog det 2 månader, vilket jag tycker är helt ok 🙂 Hoppas det svarade på dina funderingar.

  2. Hej, jag tycker det ni har gjort låter jätte intressant och det är något jag själv skulle vilja göra. Jag har dock hört att det kan vara svårt att hyra ut husen, speciellt de lite billigare som kostar under 1M. Hur har det gått för er? Har ni lyckats hyra ut huset och isåfall hur långt tid tog det?
    Mvh Marcus

  3. Hej Joan, det är ett team av människor med olika nyckelkompetenser så som sourcing agents, letting agents, byggherrar, jurister, banktjänstemän och andra personer man kan tänkas behöva ha i sitt team för att kunna genomföra en sådan typ av affär. Hoppas det svarar på dina frågor.

    MVH
    Elisabeth

  4. Hej Du pratar om “Power team”, vad är det?

  5. Hej Maria,
    Det är svårt att sia om vad som kommer ske i framtiden. Det vi vet är att alla behöver någonstans att bo och det vi vet är att priserna fortfarande inte återhämtat sig i Cleveland sedan finanskrisen. Därav ser jag absolut en prisuppgång, och den har vi redan sett på exempelvis 3familjshus i Cleveland som gått från 70 till 90 000$ på några månader. Dock bör denna affär främst ses som en cash flow affär. Hoppas det svarar på dina funderingar 🙂

  6. Hej Daniel,
    Anledningen är att du räknar ROI på insatt eget kapital, och ju mindre insatt eget kapital, desto större blir då hävstången. Hänger du med? 🙂

  7. Hur kan ROI stiga så mycket om man lånar pengar istället för sina egna?

  8. Maria Forsberg Lönn skriver:

    Hej Elisabeth! Tack för all information och dina tankegångar om USA-fastigheter! Hur har du resonerat ang. ev. värdeutveckling av fastigheten? Kan man förvänta sig en sådan utöver cashflow? Mvh, Maria

  9. Tack för fin feedback Helena! Vad kul att du fann artikeln intressant!

  10. Riktigt intressant. Tack för det!

  11. Hej Linda, Tack för ditt meddelande!
    Ja tänk att vi aldrig fick lära oss hur man gör för att få pengarna att arbeta för oss i skolan 🙂
    Härligt, jag ser fram emot ditt mail!
    Med värme
    Elisabeth

  12. Vad kul Linda, så glad jag blir! Tack för din finfina feedback! Du får gärna komma med tips om hur bloggen kan bli ännu bättre!!! Trevlig måndag!
    Med värme
    Elisabeth

  13. Oklart om min kommentar kom fram. Hursom. Lusläser denna blogg, SÅÅÅÅ BRA!

  14. Min man och jag har länge pratat om hur ni kan få pengarna jobba för oss.
    Känner mig inte tillräckligt insatt för att hålla på med aktier, tyvärr.
    Så våra pengar sitter i bankens fonder. Fast med olika risker.
    Vi har en lägenhet i Palma, och köpte den i rätt tid. Nu skulle den ha kostat typ 2-300000 mer. (Efter renovering)
    Vi ska renovera den och tanken är på sikt att flytta ner dit.
    Men då gäller det att anpassa mun efter matsäck, eftersom det är helt andra löner där. Mer än hälften än vad vi tjänar idag men också billigare att leva där.
    Jag vill gärna ha mer information om att köpa i USA. Så kommer maila dig.

Kommentera gärna så att vi tillsammans kan lära och utvecklas